פסק-דין בתיק עמ"נ 42927-09-11

המערערים הם הבעלים של מקרקעין הידועים כחלקה 131 בגוש 30137 וכחלקה 141 בגוש 30138 (ולהלן: המקרקעין). עניינו של הערעור שלפניי הוא בהחלטת ועדת הערר המחוזית (להלן: ועדת הערר או הוועדה) מיום 19.6.11, בה נדחה עררם של המערערים על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים (להלן: המשיבה), שדחתה את תביעתם לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: החוק), בשל שתי תכניות מתאר מקומיות: תכנית 8000 ותכנית 9999, הפוגעות, לטענתם, במקרקעין (להלן: התכניות הפוגעות). המערערים מבקשים כי בית המשפט יורה על החזרת הדיון לוועדת הערר, על מנת שזו תעשה שימוש בסמכותה לפי סעיף 198 לחוק, ותמנה שמאי, אשר יגיש לה חוות דעת בכתב בטרם תקבל החלטה בתביעתם. יוער, כי ועדת הערר קבעה, שמאחר שהתביעה הוגשה לפני התאריך הקובע של תיקון 84 לחוק, ידובר בשמאי מכריע ולא בשמאי מייעץ (סעיף 198(ו)(2) כתיקונו). על כך איש לא השיג בפניי, ולפיכך אלך גם אני בדרכה של הוועדה.

המקרקעין

1.         המקרקעין בהם מדובר מצויים בשכונת "עץ חיים", בכניסה לירושלים. שטחם הכולל כ- 4 דונם. בתיה המקוריים של שכונה ותיקה זו נהרסו רובם ככולם, ובמקומם הוקמו מבנים מודרניים, כגון מבנה התחנה המרכזית החדשה, בניין רשות הדואר, ועוד. שלושה מתוך כלל המבנים המקוריים, העומדים עדיין על תילם, מצויים במקרקעין. בניינים אלה מאוכלסים. השימוש העיקרי בהם הוא למגורים (26 משפחות), ושתי יחידות אחרות משמשות למשרדים. הבניינים מיועדים להריסה על פי תכנית 2496א', היא התכנית המאושרת החלה על המקרקעין.

בצידה המערבי של חלקה 141 גובלת חלקה 61. חלקה זו יועדה, לפי התכנית שחלה עליה בעבר (תכנית 1373), למבנה ציבורי, ואילו חלק קטן ממנה יועד לדרך, אולם כפי שעוד נראה בהמשך, התכניות הפוגעות הפכו את חלקה 61 לשטח ציבורי פתוח.

תכנית 2496א' קובעת את היקף הבניה בחלקה 141 (מגרש 1) ל- 4,960 מ"ר  (לא כולל מרתפי חניה), ואת היקף הבניה בחלקה 131 (מגרש 2) ל- 2,664 מ"ר (לא כולל מרתפי חניה). יעוד המקרקעין על פי התכנית הוא אזור מסחרי, המאפשר גם בניה למגורים על פי תכנית מתאר 62. עוד על פי התכנית, הבניין הצפוני מבין המבנים הקיימים מיועד לשימור.

2.         בשנת 2005 פתחו המערערים תיק לתכנית 2496ד', שמטרותיה הן הצמדת שני המגרשים ובניית מגדל בן 33 קומות על שניהם ביחד, כאשר קומת הקרקע מיועדת למסחר, מעליה 17 קומות משרדים, קומה טכנית אחת ו- 14 קומות מגורים. גם על פי תכנית זו מיועדים המבנים העומדים על המקרקעין להריסה. אין חולק, כי תכנית זו לא הגיעה עד כה ולו לדיון ראשוני בפני מוסד תכנון כלשהו. 

התכניות הפוגעות

3.         התכניות בהן מדובר הן תכנית 8000 ותכנית 9999. שתי אלה הן התכניות העיקריות של הרכבת הקלה בירושלים, ברמה המקומית. קדמה להן תכנית מתאר ברמה המחוזית, תמ"מ/29/1, המתווה בקווים כלליים את תוואי הרכבת הקלה במחוז ירושלים.

תכנית 8000 היא תכנית הרכבת הקלה, והיא מתווה מסילת ברזל חדשה בתוך המקרקעין ובצמוד להם, מצפון וממערב. כמו כן מייעדת היא הקמת גשר לרכבת בצמוד למקרקעין.

בפרק 11 להוראות התכנית, בסעיף 11.3.2, נקבע כי "תנאי להקמתו של הגשר אשר גובה האלמנטים המתוכננים בו אינו עולה על 7 מטר מעל מפלס תוואי המסילה, כקבוע בתכנית זו יהיה: (א) אישורה של תכנית הבינוי של הגשר על ידי הוועדה המקומית והוועדה המחוזית. (ב) אישור נספחי הביצוע למניעת מפגעים ... על ידי הוועדה המקומית והוועדה המחוזית". סעיף 11.3.3 קובע כי אישורה של תכנית, החורגת ממגבלות האלמנטים כמפורט בסעיף 11.3.2 לעיל, מחייבת תכנית מפורטת הכוללת את כל האלמנטים, לרבות בינוי, עיצוב וגובה, וכן הכנת מסמכים סביבתיים אשר יבחנו את השפעת הגשר על הסביבה כולל הסתרת ראיה והשפעה חזותית.

תכנית 9999 היא תכנית גשר הרכבת, הלא הוא "גשר המיתרים". תכנית זו מהווה המשך לתכנית 8000 ומטרתה לקבוע בינוי ועיצוב לגשר, וכן מעבר להולכי רגל, בגובה כולל של 120 מ'. על פי תכנית 9999 עובר הגשר במקרקעין ובצמוד אליהם, ממערב ומצפון.

תביעת הפיצויים

4.         ביום 28.3.2007 הגישו המערערים תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק. לתביעה צורפה חוות דעת שמאי, מטעם השמאי אריק לב (להלן: חוו"ד לב). מהות הפגיעה תוארה על ידי השמאי בחוות דעתו כך:

"התכניות המאושרות, התכניות שבהכנה והחלטות מוסדות התכנון איתרו את המקרקעין כמקום מרכזי בעיר לפיתוח אינטנסיבי ביותר וזאת בשל מיקומו האסטרטגי ויתרונותיו האורבניים.

על מגרש חדש 10 ע"פ תכנית 2496ד' עתיד לקום בניין משולב אשר יהווה את שער הכניסה לעיר ויקבל את פניהם של הבאים בשערי הבירה.

...

מיקום המבנה אל מול הבאים לעיר, הנוף הנשקף ממנו לכל עבר - הן לכיוון מערב צפון והן לכיוון מזרח (העיר העתיקה) בוודאי ימשוך אליו קונים עתירי ממון.

אך דא עקא, כשמתוכנן לקום גשר המיתרים אשר גובהו כבניין בן 40 קומות, יוסתר הבניין על ידי הגשר מהכניסה לעיר ושוב לא יהיה הבניין "פני העיר". גם הנוף הנשקף לכיוון מערב ייפגע קשות.

הגשר תוכנן במיוחד בצורה אקסטרווגנטית ולא גשר פונקציונאלי בגובה סביר של 2 עד 4 קומות על מנת להוות מעין חזית העיר "לגנוב את ההצגה" להאפיל ולגמד את המבנים הסמוכים לו, להסתיר אותם ובכך להסתיר להם.